Garantie de loyer

Il existe des garanties de loyers qui permettent d’en sécuriser la bonne perception quand on met un logement en location.

La garantie de loyers fait partie, avec la garantie biennale, d’achèvement, décennale, assurance dommage-ouvrage et la garantie de parfait achèvement, des différentes garanties auxquelles il est possible (parfois obligatoire) de souscrire.

Caractéristiques des garanties

Les garanties de loyers sont essentiellement souscrites par les gestionnaires au bénéfice de leurs clients.

Certains assureurs commencent à proposer ce type de garanties à des propriétaires bailleurs louant leur bien « en direct ».

Mais les obligations imposées sont telles que rares sont les particuliers susceptibles d’être vraiment couverts (rédaction du bail, respect de délais précis pour les relances, mise en demeure en cas d’impayés, opposabilité des états des lieux…).

Ces garanties permettent de couvrir différents types de risques :

• Loyers impayés
• Dégradations  immobilières causées par le locataire
• Recours juridique ( couvrant notamment les frais de contentieux)
• Vacances locatives (entre deux locataires).
• Départ anticipé du locataire

Le coût des garanties est variable en fonction du niveau de garantie choisi et s’exprime généralement en pourcentage du loyer.  En fonction des différents organismes proposant ces services sur le marché, vous pouvez ajouter des options additionnelles améliorant votre couverture.

Il est assez raisonnable, en général de l’ordre de 2 à 6 % du loyer en fonction du niveau de garantie et des franchises restant à votre charge.

Fréquemment  les assureurs soumettent quelques conditions primordiales pour couvrir les paiements des loyers en cas de défaillance du locataire:

1. Le locataire doit percevoir des revenus 3 fois supérieurs au montant du loyer
2. Etre en CDI
3. Dans le cas d'un CDD ou un étudiant : devra disposer d'une caution solidaire

Assurance loyers impayés

L’assureur prend en charge les loyers en cas de défaillance du locataire. Il est alors payé intégralement ou non en fonction des contrats et, en règle générale, de façon trimestrielle à terme échu.

Les plafonds d’indemnisation de ce type de garantie immobilière sont souvent assez élevés, jusqu'à plusieurs années de loyers.

Pour que cette assurance loyer fonctionne, le gestionnaire doit respecter un certains nombre de procédures précises en terme de sélection du locataire et de suivi en cas d’impayés.

Certains organismes sociaux peuvent également garantir un locataire (FSL, Locapass, GRL…) dans ce cas les conditions de garanties sont différentes pour chacun d’entre eux.

Cette assurance loyer impayé est fortement conseillée aux loueurs afin de se prévenir d’éventuels risques et défauts de paiement des loyers  de vos futurs locataires.

Les dégradations

L’assureur prend dans ce cas en charge les frais de remise en état du bien.

Cependant la « vétusté » reste à la charge du propriétaire l’indemnisation sera plafonnée par le contrat et dépendra de la durée d’occupation du logement par le locataire ainsi que de l’état du bien tel que défini sur l’état des lieux d’entrée du locataire.

Certains contrats prévoient aussi une assurance (sous forme d'indemnisation forfaitaire) pour perte locative pendant la durée des travaux.

"Assurance" recours juridique

Cette assurance est complémentaire de la garantie de loyers impayéset sont d'ailleurs souvent liées. L'assurance recours juridique prendra en charge les frais de procédure de justice en cas de litige avec votre locataire et pourra fonctionner jusqu'à son expulsion s'il y a lieu.

Assurance vacance locative

L'assurance vacance locative a pour but de vous permettre de bénéficier d’un revenu de substitution pendant les périodes d’inoccupation de votre bien.

Elles ont une durée d’indemnisation variable d’un contrat à un autre, le plus souvent de 3 à 6 mois après une période de franchise d’un ou deux mois.

Pour que les garanties et assurances fonctionnent le gestionnaire doit être en mesure du justifier de l’adéquation du loyer avec les prix du marché immobilier et d’avoir mis en place un certain nombre de démarches actives pour retrouver un locataire.

Rôle et obligations du notaire

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